双方法律关系是分析案件的基础（如何认定法律关系）

强者就是道理

前言：民事法律关系好比出售中草药商店中一个个放置草药的药盒，而法律人好比药师，针对不同的病症，从对应的药盒中取出药物。因此充分重视对法律关系的分析和运用，是分析解决案件和决定该案件成败的关键。
一、如何认定法律关系

1、探寻双方真实意思表示是正确认定双方之间法律关系的根本
2、认定双方之间的法律关系，应充分运用司法三段论
大前提T：某一法律关系以及其特征（主要以法律的规定为准）
小前提S：本案特定的事实，此事实是能通过证据得以证明的事实
经过推理，S=T
对于从S-T的推理，主要推理依据为：某一案件证据所显示的双方权利义务的特征，双方实际履行情况；结合双方权利义务特征以及履行情况所显示的特征符合某一法律关系的权利义务的特征，因此该案的真实法律关系为法律规定的某一法律关系（大前提的法律关系）。
二、最高院指导案例

（2018）最高法民终234号   陈俊峰、张立平与丽湖公司商品房买卖合同纠纷
最高人民法院认为，本案二审争议焦点为陈俊峰、张立平与丽湖公司之间的法律关系性质。陈俊峰、张立平主张与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，丽湖公司主张与陈俊峰、张立平签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。
《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。
首先，陈俊峰、张立平作为自然人，一次性购买226套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。即使如陈俊峰、张立平主张其系以炒房为目的进行的大批量团购，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买226套商品房并一次性全额支付购房款，且丽湖公司在收到购房款后也没有为陈俊峰、张立平开具付清购房款的发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。
其次，陈俊峰、张立平与丽湖公司双方签订的案涉226套《商品房买卖合 同》约定的房屋单价为3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款 83229930元。陈俊峰、张立平自认实际购房单价为1800元/平方米，实际支付购房款为5000万元。本案陈俊峰、 张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同约定的购房价3000元/平方米应与当时案涉项目房屋对外市场交易价格相吻合，陈俊峰、张立平并无证据证明该市场销售价在当时属于虚高价。据此，陈俊峰、张立平以1800元/平方米购买案涉房屋，接近当时市场出售价格的一半，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。而上述生效民事判决亦认定耿某与丽湖公司签订的商品房买卖合同不具有真实性。【合同上的单价是3000元，即使是打折也不可能打到五折六折，房价跟通常的商品卖的折扣并不相符，反而跟民间借贷里面担保的价值相符，因为民间借贷一般会对担保物按照五折到六折来确定价值。】
再次，丽湖公司与李某某签订的案涉《居间合同》约定丽湖公司须向其支付525万元居间服务费。丽湖公司应在购房款到账当日向李某某支付 1/3的服务费，即175万元，以后每满1个月支付1/3，直到全部支付完毕。 本院查明的事实表明，丽湖公司也于2011年5月17日、6月17日、7月15日 分别向李某某支付了175万元，共计525万元。其中，两笔转款的付款用途载明为暂支利息款。丽湖公司主张支付李某某的525万元系利息与其财务记载相吻合。由于陈俊峰、张立平系一次性全额支付购房款，丽湖公司在收到了购房人支付的全部购房款的情形下却按月给付促成该笔交易的李某某居间费用，显然也不符合常理，而按月给付利息是民间借贷中常见的情形。
最后，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订商品房买卖合同后又分别签订了《商品房回购合同书》，约定丽湖公司在2011年8月16日以1800元/ 平方米的价格支付回购款后双方签订的商品房买卖合同自行解除。最晚可以迟延至2011年9月16日，但应给付迟延期间溢价款。如丽湖公司未能按约定时间给付回购款，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购。
上述回购合同显示的丽湖公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购合同约定按原购房价回购，仅约定支付延期回购溢价款，对自该款项发生至约定的回购日前丽湖公司占用陈俊峰、张立平购房款3个月是否给付利息等并未约定，结合丽湖公司主张的其分3个月向李某某支付的525万元系给付的利息，则可以对此作出合理解释。
综上所述，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。
三、分析

1、最高院为什么会认定双方之间的法律关系是借贷而不是买卖，是其充分运用了司法三段论。在这个分析里面先说清楚买卖关系应该具备什么样的特征，借款是什么样的特征。结合案件事实，不符合买卖的特征，反而符合借款的特征，因此是借款款系。具体而言，最高院先列出法条说明，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人支付价款，买受人支付房屋对价的目的是取得房屋所有权，是房屋买卖的基本法律特征。然后最高院从买卖合同所对应的通常的特征来进行考量，并且结合生活的常识，再对照本案事实来进行判定。
2、方法论：如何分析双方法律关系，一是先看法律规定的这个法律关系是什么特征，然后再看本案证据符不符合这些特征。二是从本案证据探寻双方的真实意思表示，从而认定双方到底想要成立何种法律关系（法律规定的双方成立这个法律关系的目的是什么，而本案中双方的目的是什么。比如法律规定的买卖关系中，买方的目的是取得房屋所有权，卖方的目的是取得房款。而让与担保的借贷关系中，双方为什么要签订回购协议，回购协议为什么会出现，因为开发商保有回购权，也就意味着开发商并不打算把房屋所有权转让给买受人，买受人也不打算受让房屋，即买方的目的不是为了买房，卖方还想把房子买回来，所以目的不是卖房）（特征与真实意思表示是合二为一的，证据能够证明客观的特征，特征能够推断出主观的目的）。
3、为什么说探寻双方的真实意思表示是正确认定双方之间法律关系的根本？可以从以下司法解释中看出，双方的意思表示决定着双方成立何种法律关系。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)》
第十二条　本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。
第二十一条　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十二条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
第二十三条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
第二十四条　合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。